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自去年9月13日政府公布最强的房地产调控措施以来，已过去6个月了。通过更严格的贷款政策以及减少税收优惠等调控法规已经让过热的住房市场冷却下来。然而，随着房产交易迅速萎缩，市场几乎被冻结了。今天，我们邀请到了韩国国民银行的房地产高级分析师朴元甲（音译：박원갑）先生，与他共同聊一聊韩国目前的房地产市场。

房地产销售调查指数是衡量开发商或建筑商对每月销售新公寓产品的态度。这一指数高于100意味着乐观情绪大于悲观情绪。尽管这一指数，首尔曾一度高达79.6，大田77，大邱75，京畿道73，但是指数在本月降至63。各地区的指数都在继续下降，在一些地区甚至出现了40至60的范围。数据显示，各地区表现出更多负面情绪。

通常，民众对新公寓的需求在春季呈现上升趋势。但今年情况有所不同， 3月份房地产销售调查指数为63，跌至2017年9月该指数开始计算以来的最低水平。这表明房地产供应商在一系列严厉的政府法规下，对新产品的期望较低，交易量也急剧下降。去年9月，首尔成交了大约19000套公寓，但今年1月份只成交了6040套房产。从全国范围来看，这一数字从去年同期的7万套降至今年的5万套。事实上，由于贷款限制的加强，购买房屋越来越困难。在房价下跌的情况下，买家正在等待价格进一步下跌。这些因素是近几个月房产交易明显下降的原因。房地产市场的寒冬也影响了价格。传贳租房是韩国一种非常特别的租房方式，租户租住一个房子或公寓后，支付给房东大额押金即可，而不是每月支付租金，房东在租赁期结束时返还押金，这通常持续两年的时间。

房东获得的是长期押金，而传贳合约往往直接反映房屋的需求和供应。在传贳市场，最近供应量超过了需求。过去三年，全国共有120万套新公寓。市场充斥着新房，使得房价很难上涨。由于房屋交易减少，人们对换房搬家的需求很低。与两年前相比，传贳合约的价格几乎保持不变，许多租户更愿意延长租赁合同，因此对传贳租房的需求变得更加温和，传贳价格则在持续走低。住房交易市场和传贳市场似乎呈现出类似的走势，与以往的市场趋势不同。

据韩国评估委员会称，首尔的公寓价格连续第19周下跌。3月份通常是韩国一个交易相对较旺的季节，但今年许多租户并不需要搬家，因为新公寓的供过于求导致价格稳定。他们现在甚至可以选择更便宜的传贳住宅。由于房价已经趋于稳定而且房产投机遭到打压，政府认为整体房地产市场已恢复稳定。

虽然目前来看，住房市场已进入稳定阶段，但鉴于低利率和市场上大量流动资金，很难说房地产市场已经完全稳定。不过，今年上半年房地产市场有可能继续看跌。预计全年房屋交易仍将停滞不前，交易减少表明需求萎缩。当然，情况因地区而异，但许多人厌倦了房价大幅上涨。事实上，近年来，特别是首尔地区公寓价格飙升。与5年前相比，首都首尔一些地区的住房价格上涨了1倍多。市场调整似乎不可避免。

去年，首尔的房价疯狂飙升，仅在一夜之间就上涨了数千万韩元。去年9月政府实施强有力的反炒房措施之后，房屋购买热潮明显冷却。首尔公寓的平均销售价格连续下降。然而，分析师仍然保持谨慎态度，并表示现在就定论房产交易萎缩，市场已经稳定还为时尚早。事实上，没有多少人感受到房价下跌。在去年9月份措施实施之后，一些公寓的价格下跌了数亿韩元，实际上是以降价的方式交易，但它们只位于少数几个高度炒房热的地区。此外，随着政府公布一系列法规来给房地产市场降温，越来越多的潜在购房者采取观望态度。由于购买公寓的人越来越少，房价下跌，房主很难找到买家。

一般来说，由于传贳价格上涨，租户很难租到传贳房屋。但现在，情况正好相反。房东发现租户越来越少，而租户有时甚至无法收回他们的押金，因为房东找不到新的租户。在京畿道的一些地区和南部地区发现了早期供应过剩的典型情况。今年这种情况会进一步恶化。随着公寓价格的下跌，一些房产的价格可能会降至债权人的价格以下。

在租赁合同结束时，房东必须将租户预存的押金存入租户的账户，但是因为房屋交易急剧下降，房屋交易大幅减少，房主很难找到新租户，即使他们降低传贳价格也很难找到新租户，这就会导致房东无法支付押金的现象发生。如果传贳价格大幅下跌，房主又找不到新租户，他们就无法将租赁押金退还给原来的租户，因此租户可能无法拿回押金。现如今，政府需要调整其房地产政策的细节，以妥善处理由此产生的副作用。

目前，有必要关注房地产政策对市场的影响。如果政府认为市场已经完全稳定，可能会考虑放宽一些监管以促进交易，例如小幅调整收购和资本增值税。当然，政府必须审慎观察每一种可能发生的情况，并采取适当的措施，这样就不会向市场发出错误的信号。政府必须深思熟虑制定更加行之有效的措施，以推动房地产市场健康稳定发展。

至少到目前为止，9月13日的措施在抑制房地产价格飙升方面非常有效。从积极的方面来看，该政策在房地产泡沫爆发之前已经奏效。但市场上也存在对下行影响的担忧，例如房屋交易量明显减少等等。政府应制定更灵活的政策，以更好、更准确的方式调控房地产市场发展。